Vous envisagez d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez quel statut juridique est le plus adapté à votre projet ? Il est important de bien comprendre les différents statuts possibles, leurs avantages et inconvénients, afin de faire le choix le plus judicieux en fonction de vos objectifs et de votre situation. Dans cet article, nous vous présentons les principales options qui s’offrent à vous et les éléments clés à prendre en compte pour réussir votre investissement immobilier.
Investissement locatif en direct : le régime réel ou le micro-foncier
Pour un investissement locatif en direct, c’est-à-dire sans passer par une société, deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer :
- Le régime réel : si vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000€ ou si vous décidez d’opter volontairement pour ce régime. Il permet de déduire de vos revenus fonciers l’ensemble des charges liées à la gestion du bien (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…), ce qui peut être intéressant si ces charges sont importantes.
- Le micro-foncier : si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000€. Il offre un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers déclarés, sans possibilité de reporter les déficits fonciers sur les autres revenus.
Le choix entre ces deux régimes dépendra de votre situation et de vos objectifs. En règle générale, le régime réel est recommandé si vous avez des charges importantes à déduire, tandis que le micro-foncier peut être avantageux pour les petits investisseurs.
Créer une société pour investir dans l’immobilier : SCI ou SAS
Il est également possible d’investir dans l’immobilier en créant une société. Les structures les plus couramment utilisées sont la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société par Actions Simplifiée (SAS).
- La SCI : elle est adaptée aux investissements locatifs familiaux, car elle permet d’acquérir un bien en commun et de répartir les revenus fonciers entre les associés selon leur quote-part. La SCI est soumise au régime des sociétés de personnes, ce qui signifie que l’imposition se fait au niveau des associés et non de la société. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous certaines conditions.
- La SAS : cette structure convient davantage aux projets professionnels et peut être intéressante si vous souhaitez développer une activité de location meublée ou gérer plusieurs biens immobiliers. La SAS est soumise à l’IS, ce qui permet de bénéficier d’un taux d’imposition plus avantageux que l’impôt sur le revenu (IR) dans certains cas. De plus, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports, ce qui offre une protection en cas de difficultés financières.
Le choix entre la SCI et la SAS dépendra de la nature de votre projet, de vos objectifs et de votre situation personnelle. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un avocat pour bien comprendre les implications fiscales et juridiques liées à chaque statut.
Investir dans l’immobilier via le crowdfunding ou les SCPI
Enfin, il existe des solutions alternatives pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement un bien :
- Le crowdfunding immobilier : il s’agit d’un mode de financement participatif qui permet d’investir dans des projets immobiliers en prêtant de l’argent à des promoteurs ou à des particuliers. Les intérêts perçus sont soumis au régime fiscal des revenus mobiliers.
- Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : elles donnent accès à un portefeuille diversifié de biens immobiliers (commerces, bureaux, logements…) et permettent de percevoir des revenus sous forme de dividendes. Les SCPI sont soumises au régime fiscal des revenus fonciers ou des revenus mobiliers selon leur nature (SCPI d’amortissement ou SCPI de rendement).
Ces solutions offrent une certaine flexibilité et peuvent être adaptées aux investisseurs ne souhaitant pas s’impliquer directement dans la gestion d’un bien immobilier.
Quel statut juridique choisir pour investir dans l’immobilier ?
Le choix du statut juridique pour investir dans l’immobilier dépendra de plusieurs facteurs, tels que la nature de votre projet, vos objectifs, votre situation personnelle et fiscale, ainsi que votre appétence pour la gestion d’un bien. Il est essentiel de bien se renseigner et de se faire accompagner par des professionnels pour prendre la meilleure décision en fonction de vos besoins et attentes.