La vente d’une maison en location est un sujet qui soulève de nombreuses interrogations pour les propriétaires bailleurs. Quelles sont les conditions à respecter pour vendre un bien immobilier occupé ? Comment s’effectue le processus de vente ? Cet article vous apporte toutes les réponses et vous guide dans la compréhension des réglementations en vigueur.
Le droit de préemption du locataire
Avant de se lancer dans la vente d’un bien en location, il est essentiel de connaître les droits dont bénéficie le locataire. En effet, la loi accorde au locataire un droit de préemption, c’est-à-dire la possibilité d’acheter le logement qu’il occupe avant tout autre acquéreur potentiel. Ce droit est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et s’applique uniquement aux locations à usage d’habitation principale, meublées ou non meublées.
Pour proposer la vente à son locataire, le propriétaire doit lui adresser une notification de congé pour vendre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Cette notification doit indiquer le prix et les conditions de la vente, ainsi que le délai dont dispose le locataire pour accepter ou refuser l’offre. Ce délai est généralement fixé à deux mois.
Si le locataire accepte l’offre dans ce délai, il dispose ensuite d’un délai supplémentaire de deux mois (ou quatre mois si un prêt est nécessaire) pour réaliser la vente. Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les délais impartis, le propriétaire est libre de vendre son bien à un autre acquéreur, aux mêmes conditions ou à des conditions plus avantageuses.
La vente d’un bien en location sans préemption du locataire
Dans certaines situations, le propriétaire peut vendre son bien en location sans avoir à proposer l’achat au locataire. C’est notamment le cas :
- Si le logement est vendu occupé, c’est-à-dire avec le maintien du locataire en place et la poursuite du bail en cours. Le nouveau propriétaire devra alors respecter les conditions du bail existant et ne pourra pas donner congé pour vendre avant la fin du bail en cours.
- Si le logement fait partie d’un ensemble immobilier dont tous les lots sont vendus simultanément à un même acquéreur. Dans ce cas, le droit de préemption ne s’applique pas.
- Si le logement est vendu à un membre de la famille du propriétaire (ascendant, descendant ou conjoint).
Dans ces situations, il n’est pas nécessaire de notifier un congé pour vendre au locataire. Toutefois, il convient de l’informer de la vente et des changements qui en découlent, notamment concernant les coordonnées du nouveau propriétaire.
Les obligations du propriétaire vendeur
Outre le respect du droit de préemption du locataire, le propriétaire qui souhaite vendre un bien en location doit également s’acquitter de certaines obligations légales :
- La réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques et pollutions (ERP) ou encore le diagnostic amiante. Ces diagnostics doivent être annexés au compromis de vente et, en cas de manquement, le propriétaire peut être tenu responsable des vices cachés.
- L’information sur la surface habitable du logement, qui doit être mentionnée dans l’acte de vente. Cette surface correspond à la superficie des pièces et dépendances, à l’exclusion des murs, cloisons, marches et cages d’escalier.
- Le respect des règles relatives à la copropriété, si le bien vendu est situé dans un immeuble en copropriété. Le propriétaire doit notamment informer l’acquéreur de la situation financière de la copropriété et lui fournir les documents relatifs aux charges et travaux votés.
Les conséquences pour l’acquéreur d’un bien en location
L’acheteur d’un bien immobilier occupé par un locataire doit prendre en compte plusieurs éléments :
- Le prix de vente est généralement inférieur à celui d’un bien libre de toute occupation, car il prend en compte la présence du locataire et le respect du bail en cours. Néanmoins, l’investissement peut s’avérer intéressant, notamment si les loyers perçus permettent de rembourser une partie du crédit immobilier.
- Les modalités de congé sont encadrées par la loi et ne permettent pas de donner congé au locataire avant la fin du bail en cours, sauf motifs légitimes et sérieux (non-paiement des loyers, troubles de voisinage…). En outre, le locataire bénéficie d’un préavis de six mois pour quitter les lieux après réception du congé.
- Les charges et travaux incombant au propriétaire doivent être pris en charge par l’acquéreur dès la signature de l’acte de vente. Il est donc important de bien s’informer sur ces postes de dépense avant d’acheter un bien en location.
La vente d’une maison en location nécessite une bonne connaissance des réglementations en vigueur et des droits du locataire. Le respect du droit de préemption, l’information sur les conditions de vente ou encore la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires sont autant d’étapes à franchir pour mener à bien cette opération. Enfin, il est essentiel pour l’acquéreur d’un bien occupé de prendre en compte les conséquences liées à la présence du locataire et aux obligations légales qui en découlent.