Face à la hausse constante des loyers et à la pénurie de logements dans certaines zones, l’encadrement des loyers est une mesure mise en place par le gouvernement pour réguler le marché locatif. Les zones tendues, où la demande est particulièrement forte, sont particulièrement concernées par cette mesure. Cet article vous propose d’explorer les enjeux et les modalités de l’encadrement des loyers en zone tendue.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un dispositif législatif qui vise à limiter les augmentations de loyer lors de la signature d’un nouveau bail ou lors du renouvellement d’un bail existant. Il s’applique aux logements loués nus ou meublés, destinés à la résidence principale du locataire. Le but principal de cette mesure est de protéger les locataires contre les hausses abusives de loyer et de favoriser l’accès au logement pour tous.
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), promulguée en 2014, a introduit ce dispositif d’encadrement des loyers. Toutefois, il n’a été effectivement mis en place que dans quelques villes comme Paris et Lille depuis 2015, avant d’être étendu à d’autres agglomérations.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue est une zone géographique où la demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui entraîne une hausse des loyers et une pénurie de logements disponibles. Cette situation est souvent observée dans les grandes villes et leurs agglomérations, où la population et l’emploi sont concentrés.
Le gouvernement a défini 28 agglomérations en France métropolitaine comme étant des zones tendues. Parmi elles, on retrouve notamment Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille et Toulouse. Dans ces zones, l’encadrement des loyers s’applique de manière plus stricte afin de réguler le marché locatif.
Comment fonctionne l’encadrement des loyers en zone tendue ?
En zone tendue, l’encadrement des loyers se base sur un loyer de référence, déterminé par le préfet de région en fonction du type de logement (nombre de pièces, époque de construction) et du quartier. Ce loyer de référence est actualisé chaque année en fonction de l’évolution des prix sur le marché locatif.
Le propriétaire doit alors fixer le loyer initial à un niveau inférieur ou égal au loyer de référence majoré, qui correspond au loyer de référence augmenté d’un pourcentage défini par la préfecture (généralement entre 10% et 20%). En cas de renouvellement du bail ou lors d’une relocation, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà du loyer de référence majoré, même si le marché locatif a évolué à la hausse.
En revanche, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré (loyer de référence diminué d’un certain pourcentage), le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors du renouvellement du bail. Cette augmentation doit toutefois rester limitée et ne pas dépasser la moitié de la différence entre les deux loyers.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?
Le non-respect de l’encadrement des loyers en zone tendue peut entraîner des sanctions pour les propriétaires. Si un locataire constate que son loyer est supérieur au loyer de référence majoré, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de trois mois après la signature du bail. La CDC peut alors proposer une médiation entre le propriétaire et le locataire afin de trouver un accord amiable sur une réduction du loyer.
Si aucun accord n’est trouvé en médiation, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander une diminution du loyer. Le juge peut alors contraindre le propriétaire à réduire le loyer et à rembourser les sommes indûment perçues depuis le début du bail. En outre, en cas de relocation ou de renouvellement du bail, le propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement des loyers encourt une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Quel bilan pour l’encadrement des loyers en zone tendue ?
L’encadrement des loyers en zone tendue est un dispositif qui a suscité de nombreux débats depuis sa mise en place. Ses partisans soulignent qu’il a permis de limiter les hausses abusives de loyer et d’améliorer l’accès au logement pour les ménages modestes. Selon une étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers parisiens ont ainsi connu une hausse modérée depuis l’instauration de l’encadrement des loyers, avec une augmentation moyenne de 1,1% entre 2015 et 2019.
Toutefois, certains professionnels de l’immobilier et élus locaux critiquent ce dispositif, estimant qu’il freine la construction de nouveaux logements et pénalise les propriétaires. Certains plaident notamment pour un assouplissement de l’encadrement des loyers afin d’inciter davantage à la mise en location de biens vacants et à la réalisation d’investissements locatifs.
Malgré ces controverses, le gouvernement semble déterminé à poursuivre la mise en œuvre de l’encadrement des loyers en zone tendue, comme en témoigne son extension progressive à d’autres agglomérations. Reste à voir si cette mesure parviendra à résoudre durablement les problèmes d’accès au logement et de pénurie de logements dans les zones les plus tendues du territoire.