Au moment de mettre leur bien en location, les propriétaires sont confrontés à un choix crucial : opter pour une assurance loyers impayés ou demander une caution à leur locataire. Comment choisir la solution la plus adaptée à sa situation ? Cet article décrypte les avantages et inconvénients des deux dispositifs.
Assurance loyers impayés : une protection renforcée pour le propriétaire
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie des loyers impayés (GLI), est un contrat souscrit par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance. Cette dernière s’engage alors à indemniser le propriétaire en cas de non-paiement des loyers par le locataire. La GLI couvre généralement plusieurs risques associés à la location :
- Les impayés de loyer et charges
- Les dégradations causées par le locataire
- Le coût des éventuelles procédures judiciaires
- Les frais liés au relogement du locataire en cas de reprise du logement pour habiter ou vendre
Cette solution présente l’avantage d’offrir une sécurité financière importante au propriétaire, qui peut ainsi protéger son investissement locatif. En revanche, elle engendre un coût supplémentaire, généralement compris entre 2 % et 4 % du montant annuel des loyers et charges.
La caution : une garantie traditionnelle pour le locataire
La caution est une garantie apportée par un tiers (souvent un proche du locataire) qui s’engage à régler les dettes du locataire en cas de défaillance de paiement. Cette solution est largement répandue et appréciée des propriétaires, car elle ne représente pas de coût supplémentaire pour eux.
Cependant, la caution présente aussi des inconvénients. Tout d’abord, il peut être difficile pour certains locataires de trouver un garant solvable. Par ailleurs, le propriétaire devra entamer des démarches souvent longues et fastidieuses pour récupérer les sommes dues en cas d’impayés.
Les critères à prendre en compte pour choisir entre assurance loyers impayés et caution
Pour choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution, plusieurs critères sont à prendre en compte :
- Le profil du locataire : un locataire avec des revenus stables et suffisants (généralement équivalents à 3 fois le montant du loyer) constitue une garantie rassurante pour le propriétaire. Dans ce cas, la caution peut suffire.
- Le type de bien loué : si le bien est situé dans une zone où la demande locative est forte, le risque d’impayés est généralement plus faible. La caution peut alors être privilégiée.
- La situation financière du propriétaire : si le propriétaire dépend fortement des revenus locatifs pour rembourser un emprunt, il peut être intéressant de souscrire une assurance loyers impayés pour sécuriser ses revenus.
Enfin, il est important de noter que l’assurance loyers impayés et la caution ne sont pas mutuellement exclusives. Le propriétaire peut cumuler les deux garanties pour bénéficier d’une protection optimale contre les risques locatifs.
Les alternatives à l’assurance loyers impayés et à la caution
Face aux limites de l’assurance loyers impayés et de la caution, d’autres dispositifs ont été mis en place pour protéger les propriétaires contre les impayés :
- La garantie Visale : cette garantie gratuite proposée par Action Logement couvre les impayés de loyer pendant les 3 premières années du bail. Elle s’adresse aux locataires de moins de 30 ans ou aux salariés précaires de plus de 30 ans.
- La garantie des risques locatifs (GRL) : ce dispositif public soutenu par l’État permet aux propriétaires de bénéficier d’une couverture contre les impayés en échange d’une cotisation annuelle. La GRL est toutefois moins complète que la GLI et connaît certaines restrictions d’éligibilité.
Pour conclure, choisir entre assurance loyers impayés et caution dépend de la situation du propriétaire et du locataire, ainsi que du niveau de protection souhaité. Prendre en compte les critères évoqués dans cet article permettra d’opter pour la solution la plus adaptée à son contexte locatif.